Impuesto a los bienes inmuebles

Aunque el gobierno presentó al Congreso un proyecto de ley con el mismo contenido de la derogada Ley de Financiamiento, el cabildeo ya se ha movido para introducir cambios que benefician intereses particulares. Uno de ellos es la eliminación del impuesto al consumo de bienes inmuebles con valor superior a los $900 millones, que había sido fijado en un exiguo 2%.

Son dos las razones aducidas para esta eliminación: primera, que “su recaudo ha sido inferior al esperado” y segunda, que “ha generado un impacto negativo sobre la dinámica inmobiliaria y el mercado de vivienda nueva en el país”. La primera es fruto de una trampa y la segunda de una falacia.

Respecto al bajo recaudo, el Ministro respondió que pudo obedecer a que procesos de compraventa se postergaron esperando el resultado de la demanda contra la Ley. De otra parte, atribuirle a este mínimo sobrecosto el freno en la industria de la construcción es buscar el ahogado río arriba y desconocer el más elemental de los principios de la economía, la ley de la oferta y la demanda.

Es cierto que en el mercado de oficinas y de viviendas de estratos altos hay un alto inventario de inmuebles y que las ventas se han ralentizado, pero es ingenuo pensar que eso es porque los precios se incrementaron 2%, que es menos que la comisión que se paga a los intermediarios de finca raíz.

En cualquier mercado si los precios suben mucho, la gente compra menos, y para que vuelva a aumentar la demanda tienen que bajar los precios. En el caso de viviendas y oficinas los precios se han disparado, y como no se ha dado el proceso de ajuste, se ha llegado a la situación de exceso de oferta de bienes inmuebles.

Veamos las cifras del Dane. En lo que va de este siglo la inflación (medida por el Índice de Precios al Consumidor – IPC) ha sido del 139%, mientras que los precios de la vivienda nueva se han incrementado 393%, es decir casi el triple. Esto quiere decir que si los ingresos de una persona han crecido al ritmo del IPC hoy le cuesta tres veces más adquirir una vivienda.

Bogotá es el caso extremo con un aumento de 442%, mientras que Medellín es el más ‘bajo’ (mejor menos alto), con solo 319%. ¿Se necesita alguna otra explicación de por qué se están comprando menos viviendas? Frente a estos incrementos el impacto de un impuesto de 2% es totalmente insignificante.

Otro dato interesante del Dane es que en el mismo período los costos de materiales, mano de obra y equipos usados en la construcción de vivienda (sin incluir la tierra) solo han crecido 128%. ¿Quién se está quedando con la diferencia? Tres posibilidades: los propietarios de la tierra, los bancos, o mayores utilidades de los constructores. Lo único claro es que no es el impuesto del 2% que se debe mantener por razones de equidad.

Coletilla. En España, en los días sin IVA los comerciantes le pagan al fisco lo que no se les cobra a los consumidores, es decir que el gobierno no reduce sus ingresos. Si a Fenalco le gusta tanto la propuesta de días sin IVA para estimular las ventas, ¿por qué no le pide a sus afiliados que hagan lo mismo que en España?

*Economista