¿Qué le espera a la vivienda?

El primer trimestre de 2019 dejó, en materia de crecimiento económico, un resultado menor al esperado. Mientras el promedio de analistas esperaba que el PIB creciera por encima de 3%, el dato publicado por el Dane solo alcanzó 2,8%. Este comportamiento tuvo una causa clara: la caída del valor agregado de la construcción.

Efectivamente, el PIB del sector constructor decreció 5,6% real anual, el resultado más bajo desde mediados de 2013. Aunque el subsector de obras civiles creció, este desempeño no fue suficiente para compensar la caída del 8,8% de las edificaciones residenciales y no residenciales. En consecuencia, las señales de alerta se encendieron principalmente en el sector residencial, pues se esperaba que este año se consolidara una senda de crecimiento estable.

Además de la débil disposición a comprar vivienda desde finales de 2018, factor que ha influido en la caída del valor total de las ventas de vivienda nueva en el país, la sorpresa negativa en el sector residencial se atribuye, en gran parte, a la baja dinámica en la construcción de viviendas No VIS. El área iniciada en este segmento, que representa más de 70% del área total de construcción iniciada en el país, cayó más de 11% anual en lo corrido del año a marzo.

No obstante, esta desaceleración en las iniciaciones de vivienda podría interpretarse como una respuesta a cambios en la dinámica del mercado. Específicamente, el ajuste parece estar obedeciendo a (i) una priorización por parte de los oferentes en la comercialización del inventario de años anteriores, en detrimento de decisiones para dar inicio a nuevos proyectos, (ii) ajustes en las políticas de evaluación de riesgo para otorgar crédito constructor que, entre otras, viene contemplando exigencias superiores en materia de cumplimiento de puntos de equilibrio para la iniciación de los proyectos, y (iii) el efecto de la extensión de los plazos para pago de cuotas iniciales a cargo de adquirentes de vivienda, como estrategia de comercialización por parte de los constructores.

A pesar de lo anterior, la financiación de vivienda continúa otorgando buenas señales. En materia de desembolsos, en lo corrido a marzo, el número de operaciones aumentó 3,3% anual y el valor de los créditos otorgados creció 1,4% real anual. De este modo, la cartera de vivienda creció 8,7% real anual, siendo la que más creció en comparación con el resto de modalidades de crédito.

Mantener buenas cifras en materia de financiación y recuperar la fortaleza en la construcción, en todo caso, dependerá de (i) el desempeño que presente la construcción residencial en los próximos trimestres donde, a pesar de los riesgos en materia de área iniciada, el licenciamiento parece otorgar buenas señales, (ii) la continuidad de una demanda alta por los programas de subsidio del Gobierno para adquirir vivienda, Mi Casa Ya y Frech II, (iii) el éxito del programa de arrendamiento de vivienda Semillero de Propietarios, en medio del desafío de la poca oferta disponible de VIS nueva en el mercado para adquirir por los hogares beneficiarios de este programa luego de la fase de arrendamiento, y (iv) la celeridad y claridad de la reglamentación de la Ley de Financiamiento, pues temas como el nuevo impuesto nacional al consumo a inmuebles con valor superior a 26.800 UVT y lo dispuesto con la retención en la fuente en las compraventas de inmuebles por personas jurídicas aún están pendientes.

*Presidente de Asobancaria

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