Hipoteca inversa

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Con el sugestivo nombre de “hipoteca inversa” se lanza por el Gobierno nacional una política de crédito, destinada a los mayores de 65 años, anunciada  la semana pasada como esquema de protección a la vejez, para que con el respaldo de su vivienda, puedan obtener ingresos  durante  esta etapa de la vida.

Los propietarios podrán hipotecar a perpetuidad su vivienda, recibiendo un ingreso único o periódico mensual, mientras disfrutan del inmueble hasta su fallecimiento.  Continúan siendo sus dueños y por tanto, los responsables del impuesto predial.   Suena bien, pero dos cosas es conveniente aclarar a la opinión pública.  La primera, no es nada nuevo bajo el sol; nuestro sistema jurídico consagra actualmente las figuras que, como novedosas, se le presentan a la ciudadanía; la hipoteca de obligación futura y el contrato de renta vitalicia, consagradas desde que adoptamos el Código de Don Andrés Bello en el siglo XIX.  Estamos descubriendo el agua tibia.

De conformidad con el decreto, son tres clases de “hipoteca inversa”: de única disposición; de disposiciones periódicas temporales y de disposiciones periódicas vitalicias. En el primer caso, se trata de un desembolso único, por una sola vez.   La segunda alternativa es para desembolsos periódicos, pero por un plazo determinado. Y con la 3a se entregarán mesadas hasta el fallecimiento de los constituyentes de la garantía hipotecaria.

A la muerte de la persona, se liquida el valor de capital de lo que recibió, con intereses por supuesto, y el bien objeto de la garantía hipotecaria responde por la obligación. Lo herederos tendrán seis meses para determinar cómo pagar el crédito con sus intereses y conservar el bien, o se realiza el bien para que con el producto de su venta se pague el crédito o se hace una dación en pago.

La segunda aclaración necesaria para los futuros usuarios de esta modalidad de crédito garantizado con la hipoteca de su vivienda, es que el bien queda gravado; afecta al pago de los dineros recibidos y muerta la persona, sus hijos heredan el bien, pero con la deuda. Es decir, los dueños se benefician en su vejez, pero los hijos deben pagar la deuda si quieren conservar el bien.

La propuesta del Gobierno ha generado un amplio debate acerca de quién sale ganando en el negocio. Por supuesto, que los bancos no pierden en la operación y es una oportunidad de negocio financiero. Por otro lado, se trata de una alternativa para los viejos que requieren ingresos que ya no pueden generar laboralmente, pero que tienen un bien inmueble que quieren seguir disfrutando.  Los que en el fondo pierden son los herederos.

La novedad de esta “hipoteca inversa” es que salga un decreto del Gobierno promocionando la figura como una política pública; jurídicamente no muy bien logrado, pues confunde crédito con garantía.  Sin duda una alternativa para obtener recursos durante la vejez; pero el costo es claro, implica en cierta forma un desheredamiento a los hijos, que además del bien, heredan la deuda.  Si no quieren que los deshereden, mejor que sostengan a los padres.

*ExMagistrado

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